Pacht, pronájem v novém občanském zákoníku

 

Pronájem či pacht nemovitosti je v novém občanském zákoníku spolu s novým zákonem o katastru nemovitostí doveden do nových horizontů. Zda-li to bude v pozitivním nebo negativním slova smyslu ukáže až praxe. 

více k pronájmu bytu zde:Práva a povinnosti nájemce a pronajímatele podle nového občanského zákoníku

Pronájem bytu podle nového občanského zákoníku (NOZ)

Skončení nájmu bytu podle nového občanského zákoníku (NOZ)

 

Do katastru půjde nově zapsat nájem nebo pacht.

 

Co to přinese oběma stranám, tedy pronajímateli a nájemci?

Co je to pacht? Nový občanský zákoník popisuje pach v § 2332 - § 2357. Pachtovní smlouvu předá pronajímatel – propachovatel určitou nemovitost, např. Půdu, věc, podnik nájemci – pachtýři k dočasnému užívání, který se musí o věc řádně starat a platit za její užívání dohodnuté pachtovné nebo poměrnou část výnosu z věci, tj. v obecné rovině. Především je popsán zemědělský pacht, jde-li o lesní či zemědělský pozemek, a pacht závodu, firmy.

Od pronájmu např. bytu se pacht historicky lišil v tom, že pachtýř musel pronajatou věc zvelebovat nebo zušlechťovat, kdežto nájemce bytu tuto povinnost nemá.

 

 

U pronájmu a pachtu jde o to užívat pronajatou věc s péčí řádného hospodáře.

 

Zápisem do katastru nemovitostí, které půjde formou vkladu se tímto zápisem pronájmu anebo pachtu stane věcné právo. Podle nového principu v katastru nemovitostí tzv. materiální publicity bude mít zápis pokaždé přednost před soukromými dokumenty. Pokud to co je ve veřejném katastru nemovitostí není v souladu se skutečností, potom to co je napsáno v katastru nemovitostí bude podporou pro osobu, která nabyla věcné právo v dobré víře od osoby, která byla v tomto seznamu vedena.

V katastru nemovitostí  uvedení pronájmu či pachtu chrání práva a povinnosti jak pronajímatele tak nájemce i nového nabyvatele. Více k novému katastru zde: Změny v katastru nemovitostí od roku 2014

 

Pokud majitel nemovitosti prodá, chrání se tak situace, že nový majitel-kupec po něm bude chtít odškodnění z důvodu, že o tom, že je nemovitost pronajata nevěděl, nebo po něm bude chtít odškodnění nájemník, který dostal od nového majitele výpověď.

Zapsání pronájmu nebo pachtu do katastru bude znamenat větší klid pro všechny zúčastněné strany a tím pádem vnese více světla a srozumitelnosti do transakce více než cokoli jiného.

Nový občanský zákoník stanovuje, pokud v případě vlastnických práv z pronajímatele na nového vlastníka k věci, nejsou pro nového vlastníka závazná ujednání o povinnostech pronajímatele, které nejsou stanoveny zákonem. Pokud o těchto ujednání nový vlastník věděl, tak to neplatí.

V případě nájemce je dobré si na začátku nájemního vztahu dát do smlouvy, že pronajímatel bude předem informovat nového kupce o tom, že je zde ten „jeho nájem“ kde to popisuje § 2221

Nový občanský zákoník dále uvádí, že z pouhého důvodu převodu vlastnictví k věci, nemá strana právo vypovědět nájem.

V případě, že nový vlastník nebyl o nájemci informován a neměl pochyb, že kupuje věc, která není pronajata, poté může do tří  měsíců od doby co se o pronájmu a kdo je nájemce dozvěděl, nebo se mohl dozvědět dát nájemníkovi výpověď. Nájemcova práva nejsou dotčena vůči osobě, se kterou nájem uzavřel.

Zápis v katastru může být výhodou např. pro jednání s bankami o úvěr či s úřady pro vyřizování různých povolení.

Zápis do katastru vyžaduje vždy souhlas majitele reality či věci a dokládá se buď smlouvou o pronájmu nebo souhlasným prohlášením.

Datum publikace: 22.6.2014


Více článků z kategorie Poradna

Více článků z kategorie Poradna



Kontakt: info@bezrealitky.org

Vyhledávání reality bez realitky:

 

Bez realitky