Vztahy mezi nájemníkem a pronajímatelem podle nového občanského zákoníku.

 

 

Nový občanský zákoník (NOZ), který nabyl účinnosti 1. ledna 2014, upravuje rovněž vztahy mezi pronajímatelem a nájemcem a jejich práva a povinnosti.

 

 

Základní práva a povinnosti nájemce a pronajímatele

 

Mezi základní povinnosti nájemce patří užívat byt řádně v souladu s nájemní smlouvou a udržovat v domě náležitý pořádek. Musí také dodržovat domovní řád i pravidla, která jsou v domě zavedena. S tím také souvisí povinnost dodržovat rozumné pokyny pronajímatele směřující k zachování pořádku v době i pronajatém bytě.

 

Pokud nájemník předem ví, že nebude v pronajatém bytě přítomen déle než dva měsíce, nebo že mu byt po dobu delší než dva měsíce bude obtížně dostupný, má povinnost to včas oznámit pronajímateli. Současně mu musí sdělit, která osoba po dobu jeho nepřítomnosti zajistí v případě nezbytné potřeby možnost vstupu do bytu. Pokud nájemce takovou osobu nemá k dispozici, pak se jí stává pronajímatel. Pokud nájemce tuto oznamovací povinnost nesplní a nastane-li v důsledku toho vážná újma, pak se takové jednání považuje za hrubé porušení povinností nájemce.

 

Nově zákon nájemci výslovně povoluje v pronajatém bytě i pracovat nebo podnikat, pokud to nezpůsobí zvýšené zatížení pro byt či dům.

Pronajímatel má právo požadovat, aby v bytě žil takový počet osob, který je přiměřený velikosti bytu a který nebrání udržení podmínek vyhovujícím z hlediska hygieny i obvyklé pohodlnosti pro všechny osoby. V nájemní smlouvě si může pronajímatel vymínit svůj souhlas s přijetím další osoby do domácnosti v pronajímaném bytě. Výjimkou jsou případy, kdy se jedná o osobu blízkou.

 

Jakékoli zvýšení počtu osob žijících v pronajatém bytě je nájemce povinen oznámit pronajímateli bez zbytečného odkladu. Pokud to neudělá ani do dvou měsíců od změny, je to hodnoceno jako závažné porušení povinnosti, což je důvodem k okamžité výpovědi nájmu. Povinnost oznámit pronajímateli bez zbytečného odkladu změnu v počtu osob žijících v bytě má nájemce i v případě, že se jejich počet snížil.

 

 

Úpravy a jiné změny v bytě či domě

 

Úpravu bytu nebo domu, jeho přestavbu nebo jinou změnu, kterou je možné provést bez větší ztráty pohodlí nájemce a která nesníží hodnotu bydlení, je nájemce povinen strpět. Strpět také musí ty úpravy, které pronajímatel provádí na příkaz orgánu veřejné moci, nebo v případě, že by jinak hrozila závažná újma. V ostatních případech nelze takové změny provádět bez souhlasu nájemce.

 

V těch případech, kdy k úpravám v bytě není zapotřebí souhlasu nájemníka a kdy povaha úprav vyžaduje vyklizení bytu, může být s prováděním prací započato až poté, co se

pronajímatel zaváže poskytnou nájemci přiměřenou náhradu nákladů, které mu v souvislosti s vyklizením bytu vzniknou. Zálohu na tyto náklady musí pronajímatel nájemci vyplatit ještě před zahájením prací.

 

Pronajímatel musí nájemce o plánovaných pracích informovat nejméně tři měsíce před jejich zahájením, pokud to ovšem nevylučují okolnosti případu. Musí mu sdělit předpokládaný termín jejich zahájení, předpokládanou dobu trvání, dobu, po kterou musí být byt vyklizen, poučení o následních odmítnutí vyklizení a výši zálohy, kterou nabízí jako náhradu za vyklizení.

 

Pokud na toto oznámení nájemník do 10 dnů nezareaguje (nepřislíbí vyklizení), má se za to, že byt vyklidit odmítá. Pronajímatel pak může navrhnout soudu, aby rozhodl o vyklizení bytu. Musí tak ale učinit nejpozději do 10 dnů po nájemcově odmítnutí.

 

Pokud se jedná o nutnost vyklizení bytu na dobu, která nepřesáhne jeden týden, pak stačí, když tuto skutečnost pronajímatel nájemci oznámí aspoň 10 dnů před zahájením prací. Nájemce se pak musí vyjádřit do 5 dnů.

 

Nájemce může úpravy, přestavby nebo jiné změny v bytě či domě provádět pouze se souhlasem pronajímatele.

 

 

Přechod nájmu v případě smrti nájemce

Pokud se nejedná o společný nájem a nájemce zemře, přechází nájem na osobu, která s nájemníkem ke dni jeho smrti sdílela společnou domácnost a která nemá vlastní byt. V případě, že se nejedná o nájemcova manžela či partnera, sourozence, dítě, rodiče, vnouče, snachu či zetě, pak na tuto osobu nájem přechází pouze v případě, že s tím pronajímatel souhlasil. Další podmínky rozvádí a specifikuje NOZ.

 

Pokud nájem nepřejde na člena nájemcovy domácnosti, pak přejdou na jeho dědice.

 

V takovém případě může pronajímatel nájem vypovědět bez uvedení důvodu. Výpovědní lhůta je dvouměsíční. Výpověď ovšem musí dát do tří měsíců od okamžiku, kdy se dozvěděl o smrti nájemce, dále o tom, že nájem nepřešel na člena nájemcovy domácnosti a také o tom, kdo je dědicem, případně kdo spravuje pozůstalost.

 

Obdobné právo má i dědic, který může nájem vypovědět s dvouměsíční výpovědní lhůtou. Musí tak učinit do tří měsíců od okamžiku, kdy se dozvěděl o smrti nájemce, o tom svém dědickém právu a o skutečnosti, že nájem nepřešel na člena nájemcovy domácnosti. Nejpozději však může nájem vypovědět do šesti měsíců od smrti nájemce. Totéž právo má i správce pozůstalosti.

 

Pokud ani do šesti měsíců od nájemcovy smrti není znám dědic, pak může pronajímatel byt vyklidit. Tímto nájem zanikne. Vyklizené věci musí pronajímatel uložit ve veřejném skladišti, a to na náklady dědice. Pokud si dědic bez zbytečného odkladu tyto věci nepřevezme, pak je může pronajímatel na jeho účet prodat.

 

Pokud nájem přechází na dědice a před nájemcovou smrtí vznikl na nájmu dluh, pak jde tento dluh na vrub nájemcova dědice a těch osob, které s nájemcem žili ve společné domácnosti až do jeho smrti. Zavázáni z dluhu jsou společně a nerozdílně.

Datum publikace: 24.5.2014


Více článků z kategorie Poradna

Více článků z kategorie Poradna



Kontakt: info@bezrealitky.org

Vyhledávání reality bez realitky:

 

Bez realitky