Pronájem bytu podle nového občanského zákoníku (NOZ)

 

 

Od ledna 2014, kdy nabyl účinnosti nový občanský zákoník, dochází také u pronájmu bytu k určitým změnám oproti dřívějšímu stavu. NOZ obsahuje jak ustanovení o nájmu obecně, tak i zvláštní ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu. Zde vám přinášíme základní informace o tom, jak se NOZ promítá do nájemních vztahů.

 

 

Smlouva o nájmu bytu

 

Smlouva musí být uzavřena písemně, avšak pronajímatel nemůže vůči nájemci namítnout neplatnost smlouvy pro nedostatek formy.

 

Rozdíl oproti dřívější úpravě spočívá v tom, že již nejsou ve smlouvě vyžadovány některé náležitosti, a to přesné označení bytu a příslušenství, rozsah užívání ani způsob výpočtu úhrad. Postačující je domluvit se na předmětu nájmu a skutečnosti, že za jeho užívání náleží pronajímateli nájemné.

 

Součástí smlouvy by mělo být ujednání, které služby související s užíváním bytu zajistí pronajímatel. Pokud ve smlouvě toto ujednání chybí, pak tyto služby na období nájmu zajistí pronajímatel. Takovými nezbytnými službami jsou dodávky tepla, dodávky vody, odvoz komunálního odpadu, odvoz a odvádění odpadních vod vč. čištění jímek, osvětlení a úklid společných částí domu, provoz výtahu, provoz a čištění komínů a zajištění příjmu televizního a rozhlasového vysílání.

 

NOZ myslí na ochranu těch nájemců, kteří nemají uzavřenu platnou smlouvu. Pokud nájemce byt užívá alespoň 3 roky a v dobré víře platného nájmu, pak se nájemní smlouva považuje za řádně uzavřenou.

 

NOZ také definuje zakázaná ujednání. Pokud si pronajímatel a nájemce smluvně domluví povinnost nájemce zaplatit pronajímateli smluvní pokutu nebo povinnost, která je s ohledem na okolnosti zjevně nepřiměřená, pak zákon k takovému ujednání nepřihlíží.

 

 

Odevzdání bytu nájemci

 

Byt se za způsobilý k nastěhování a obývání považuje tehdy, když odpovídá stavu popsanému ve smlouvě o nájmu. Pokud smlouvou není nic ujednáno, pak je byt způsobilý tehdy, je-li čistý a ve stavu, který se obvykle označuje za dobrý. Musí být zajištěno poskytování dodávek nezbytných pro užívání bytu, jako např. vody, tepla, elektřiny apod.

 

Pokud byt není způsobilý k nastěhování a obývání, nebo jeho stav neodpovídá sdělení pronajímatele, pak se může nájemce zachovat následovně.

 

a) Má právo odmítnout se nastěhovat. V takovém případě nemá povinnost platit nájemné, a to po dobu, co vada trvá.

 

b) Pokud se nastěhuje, má právo požadovat po pronajímateli splnění smlouvy, ale musí tak učinit bez zbytečného odkladu. Přitom má právo na přiměřenou slevu z nájemného, dokud pronajímatel vadu neodstraní.

 

Tato práva nájemce nemá v případě, že o stavu bytu věděl už při uzavření smlouvy, a ani v případě, kdy stav bytu při uzavření smlouvy neznal z důvodu, že si jej neprohlédl, ačkoli pronajímatel ho k prohlídce vyzval.

 

 

Nájemné a další platby

 

Nájemné je úhrada za užívání bytu a musí být stanoveno pevnou částkou. Pokud by jeho výše nebyla ve smlouvě stanovena, pak má pronajímatel právo na nájemné v takové výši, jaká je obvyklá v dané lokalitě u obdobných nemovitostí ke dni uzavření smlouvy.

 

Nájemné se platí za každý kalendářní měsíc, případně za jiné ujednané platební období. Platí se předem, nejpozději do pátého dne platebního období. Nájemce a pronajímatel si mohou ujednat i termín pozdější.

 

Společně s nájemným jsou splatné i zálohy na služby související s užíváním bytu. Způsob rozúčtování cen a úhrady služeb musí být znám předem, tedy před vznikem nájmu.

 

Pronajímatel musí, pokud ho o to nájemce požádá, umožnit nájemci nahlédnutí do vyúčtování nákladů na poskytnuté služby za minulý kalendářní rok. Nájemce má právo pořídit si z nich opisy nebo kopie.

 

 

Zvyšování nájemného

 

Pronajímatel a nájemce si mohou ujednat každoroční zvyšování nájemného. Pokud tak neučiní a pokud zároveň zvyšování nájemného není smluvně výslovně vyloučeno a ohledně zvýšení nájemného nedojde ke shodě, může pronajímatel nájemci zvýšení nájemného navrhnout v souladu s ustanoveními NOZ, počínaje ustanovením § 2249.

 

Takový návrh pronajímatele na zvýšení nájemného musí mít písemnou formu. Navrhovaná výše nájemného může dosáhnout výše srovnatelného nájemného obvyklého v dané lokalitě. Současně musí být splněna podmínka, že navržené zvýšení spolu s tím, ke kterému již případně došlo v posledních třech letech, není vyšší než dvacet procent. Zároveň také není možné takový návrh učinit dříve než po uplynutí 12 měsíců od posledního zvyšování nájemného.

 

Pokud nájemce s tímto návrhem souhlasí, pak zvýšené nájemné začne platit od třetího kalendářního měsíce po obdržení návrhu.

 

V případě, že nájemce s tímto návrhem nesouhlasí, nebo pronajímateli do dvou měsíců od obdržení návrhu písemně nepotvrdí svůj souhlas s návrhem, může se pronajímatel ve lhůtě dalších tří měsíců domáhat zvýšení nájemného přes soud. Jsou-li splněny zákonné podmínky, pak sou rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá. Účinky takového rozhodnutí jsou ode dne podání návrhu soudu a nájemce tedy bude muset nájemné zpětně od tohoto data doplatit.

 

Neplacení nájmu se považuje za hrubé porušení nájemní smlouvy a tudíž i důvod k výpovědi nájmu. Aby se nájemce takové nepříjemnosti vyhnul, měl by po dobu soudního řízení rozporovanou výši nájemného deponovat v notářské úschově.

 

Pokud pronajímatel provede stavební úpravy, v jejich důsledku dojde k trvalým úsporám energie nebo vody, nebo které trvale zlepšují užitnou hodnotu pronajatého bytu nebo celkové podmínky bydlení v domě, pak se s nájemci může dohodnout na zvýšení nájemného.

 

Ročně se může se jednat maximálně o 10 % z účelně vynaložených nákladů na tyto úpravy. Pokud s návrhem na takové zvýšení nájemného souhlasí nájemci alespoň dvou třetin bytů v domě, pak je toto zvýšení závazné i pro ostatní nájemníky.

 

Pokud k dohodě na takovémto zvýšení nedojde, pak může pronajímatel navrhnout zvýšení o 3,5 % z vynaložených nákladů. Takového zvýšení se může pronajímatel dožadovat soudní cestou.

 

 

Kauce

 

Pokud si pronajímatel s nájemcem ujednají složení peněžité jistoty nájemcem, tzv. kauci, pak může její částka dosáhnout maximálně šestinásobku měsíčního nájemného. Při ukončení nájmu pronajímatel kauci nájemci vrátí, s tím, že z ní odečte případné dluhy na nájemném. Nájemce má právo ze složené kauce požadovat úroky, a to od jejího poskytnutí pronajímateli, minimálně ve výši zákonné sazby.

Datum publikace: 24.5.2014


Více článků z kategorie Poradna

Více článků z kategorie Poradna



Kontakt: info@bezrealitky.org

Vyhledávání reality bez realitky:

 

Bez realitky