Skončení nájmu bytu podle nového občanského zákoníku (NOZ)

 

 

Nový občanský zákoník (NOZ) upravuje mimo jiné i skončení nájmu bytu. K němu může dojít několika způsoby, se kterými se seznámíme blíže.

 

 

Skončení nájmu služebního bytu

 

Pokud ve smlouvě výslovně stojí, že se jedná o byt služební, který je pronajat v souvislosti s výkonem zaměstnání nebo jiné práce, pak nájem takového bytu skončí, pokud nájemce tuto práci přestal vykonávat. Další okolnost, která ukončí takový nájem je smrt nájemce. NOZ pak v § 2298 - 2299 podrobně stanoví, ke kterému dni takový nájem zaniká.

 

 

Skončení nájmu uplynutím sjednané doby

 

Pokud byl nájem sjednán na dobu určitou, pak skončí uplynutím sjednané doby.

 

V případě, že nájemce i po tomto termínu v užívání bytu pokračuje, a to po dobu alespoň tří měsíců, a pronajímatel ho během této doby nevyzve (výzva musí mít písemnou formu), aby byt opustil, pak se má za to, že je nájem znovu ujednán na období stejné, na které byl ujednán dříve, maximálně však na období dvou let. Výjimkou jsou případy, kdy si nájemce a pronajímatel ujednali něco jiného.

 

 

Skončení nájmu zánikem předmětu pronájmu

 

Nájem skončí, pokud byt během doby nájmu zanikl.

 

V případě, že se stal byt neuživatelným z důvodů, které nejsou na straně nájemce, pak má nájemce právo nájem vypovědět, a to bez výpovědní doby.

 

 

Skončení nájmu dohodou

 

Nájem bytu může skončit na základě dohody mezi pronajímatelem a nájemníkem.

 

 

Výpověď nájmu

 

Výpověď nájmu musí být učiněna písemnou formou a druhá strana ji musí obdržet. Výpovědní doba začíná běžet od prvního dne kalendářního měsíce následujícího po dni, kdy druhá strana výpověď obdržela.

 

Nájem může vypovědět jak pronajímatel, tak nájemce, a to za podmínek stanovených zákonem (NOZ).

 

 

Výpověď ze strany pronajímatele

 

V případě, že dává výpověď z nájmu pronajímatel, musí nájemce poučit o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a právu navrhnout soudu přezkoumání oprávněnosti výpovědi, a to ve lhůtě dvou měsíců ode dne, kdy výpověď obdržel. Pokud výpověď toto poučení neobsahuje, pak je neplatná.

Nově nemá pronajímatel při výpovědi nájmu povinnost poskytnou nájemci náhradní bydlení a ani není k výpovědi nájmu zapotřebí souhlasu soudu. NOZ však stanoví, v jakých případech může pronajímatel nájem vypovědět.

 

Další novinkou podle NOZ je skutečnost, že důvodem výpovědi nemůže být skutečnost, že má nájemce pronajat více bytů.

 

Nájem ujednaný na dobu neurčitou nebo určitou může pronajímatel vypovědět z těchto důvodů:

 

* Nájemce poruší hrubým způsobem svoji povinnost, která mu z nájmu vyplývá.

* Z důvodu veřejného zájmu je třeba s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat a byt je z tohoto důvodu nutné vyklidit.

* Nájemce je odsouzen pro úmyslný trestný čin, kterého se dopustil na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě bydlící v domě, ve kterém se nachází pronajímaný byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází.

* Existuje jiný obdobně závažný důvod pro výpověď.

 

Výpovědní doba je v těchto případech tři měsíce. Výpovědní důvod musí být ve výpovědi uveden.

 

Nájem ujednaný na dobu neurčitou může pronajímatel vypovědět také z těchto důvodů:

 

* Pronajímatel je v rozvodovém řízení, nebo již jeho manželství bylo rozvedeno, a byt potřebuje k užívání pro sebe nebo svého manžela, který se chystá opustit společnou domácnost.

* Pronajímatel potřebuje byt k užívání pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni.

 

Také v těchto případech je výpovědní doba tři měsíce a výpovědní důvod musí být ve výpovědi uveden. Pokud pronajímatel byt nevyužije do jednoho měsíce od jeho vyklizení nájemce k účelu, který uvedl jako výpovědní důvod, pak je povinen nájemci byt znovu pronajmout, nebo mu uhradit škodu.

 

Pronajímatel může vypovědět nájem i bez výpovědní doby, a to v případě, že nájemce poruší zvlášť závažným způsobem svoji povinnost.

 

Za takové porušení se považují zejména tyto situace:

 

* Nájemce nezaplatit nájemné a náklady na služby za období alespoň tří měsíců.

* Nájemce poškozuje byt nebo dům způsobem závažným nebo nenapravitelným.

* Nájemce způsobuje obtíže nebo závažné škody pronajímateli nebo sousedům v domě.

* Nájemce užívá byt k jinému účelu nebo jiným způsobem, než bylo ujednáno smlouvou.

 

Ve výpovědi musí být uvedeno, co pronajímatel považuje za zvlášť závažné porušení povinnosti ze strany nájemce. Ještě před doručením výpovědi však musí pronajímatel nájemce vyzvat k nápravě. Pokud nejsou splněny tyto dvě podmínky, pak je výpověď neplatná.

 

Výpověď ze strany nájemce

 

Nájem ujednaný na dobu neurčitou může nájemce vypovědět kdykoli. Výpovědní doba je tři měsíce a výpovědní důvody nemusí uvádět.

 

Nájem ujednaný na dobu určitou může nájemce vypovědět pouze v případě, že se změnily okolnosti, ze kterých nájemce a pronajímatel při uzavírání smlouvy zřejmě vycházeli, a to takovým způsobem, že po nájemci není možné rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. Výpovědní doba je tři měsíce.

 

 

Odevzdání bytu

 

Nájemce musí pronajímateli byt odevzdat v den, kdy nájem končí. Byt se považuje za odevzdaný předáním klíčů a pokud pronajímateli nic nebrání v přístupu do bytu a v jeho užívání. V případě, že nájemce byt neodevzdá nejpozději v den skončení nájmu, pak musí pronajímateli platit ujednané nájemné až do doby, dokud byt skutečně neodevzdá.

 

Nájemce musí byt odevzdat v takovém stavu, v jakém jej převzal. K běžnému opotřebení způsobenému běžným užíváním se nepřihlíží. Rovněž tak k vadám, které je povinen odstranit pronajímatel.

 

Pokud nájemce v bytě provedl nějaké změny se souhlasem pronajímatele, musí tyto změny odstranit v případě, že bylo dohodnuto, že při skončení nájmu uvede byt do původního stavu.

Výjimkou jsou zařízení a jiné předměty upevněné v podlaze, ve stropu a zdech, které není možné odstranit bez poškození bytu nebo bez nepřiměřené snížení hodnoty bytu. Takové předměty přecházejí do vlastnictví majitele bytu a nájemce má právo žádat po pronajímateli vyrovnání.

 

Změny, které nájemce v bytě proved bez souhlasu pronajímatele, musí nájemce odstranit. Nemusí je odstraňovat pouze v případě, že mu pronajímatel sdělí, že jejich odstranění nepožaduje. V takovém případě ale nájemci nepřísluší vyrovnání, a to ani v případě, že by se změnami zvýšila hodnota bytu. Zato pronajímatel může žádat náhradu, pokud se takovými úpravami, které neodsouhlasil, hodnota bytu snížila.

 

Pokud nájemce v bytě něco zapomene, pak se pronajímatel musí o tuto věc postarat ve prospěch nájemce. Pokud si nájemce svoji věc nepřevezme bez zbytečného odkladu, pak má pronajímatel právo ji na účet nájemce vhodným způsobem prodat. Nájemníka však na to musí předem upozornit a poskytnou mu přiměřenou lhůtu k převzetí věci.

Datum publikace: 24.5.2014


Více článků z kategorie Poradna

Více článků z kategorie Poradna



Kontakt: info@bezrealitky.org

Vyhledávání reality bez realitky:

 

Bez realitky